Lorsqu’ils sont confrontés à un projet de rénovation, les copropriétaires bailleurs sont amenés à se demander, légitimement, dans quelle mesure reporter une partie du coût des travaux sur leurs locataires, via une réévaluation du loyer. Plusieurs possibilités existent, qui devront être étudiées et comparées entre elles.
Au préalable, il faut vérifier avec chaque copropriétaire bailleur si la réévaluation de loyer constitue bien l’option la plus avantageuse. En effet, si le projet de travaux est éligible, et que le copropriétaire consent à respecter un loyer plafonné pendant 9 ans, le logement peut faire l’objet d’un contrat « Louer Mieux » avec l’Anah (Agence nationale de l’Habitat). Il ouvre droit à une subvention directe aux travaux, et un abattement fiscal allant de 50 à 85% des revenus fonciers du logement.
Si l’option Louer Mieux n’est pas retenue, le copropriétaire pourra demander une contribution directe du locataire au financement des travaux. Cette disposition de la Loi Molle du 25 mars 2009 (Art.119) repose sur un principe simple : grâce aux travaux, le locataire va réaliser des économies sur sa consommation d’énergie. En contrepartie, une contribution est demandée, au maximum égale à la moitié de l’économie d’énergie estimée. Une charge locative spéciale – encore appelée 3ème ligne de quittance – est mise en place après réception des travaux et pour une durée de 15 ans.
La procédure à suivre est très contraignante, pour justifier du montant de la contribution, et la rendre parfaitement opposable au locataire. Loire future accompagne les copropriétaires au moyen d’une procédure groupée à l'échelle de la copropriété, et en deux étapes principales :
- Avant début des travaux : fourniture de l’évaluation énergétique et concertation préalable avec les locataires ;
- Après réception des travaux : fourniture des justificatifs et mise en place effective.
Dans certains cas, la contribution locative ne pourra pas être mise en place. Ou bien, le propriétaire pourra estimer qu’elle reste insuffisante devant le coût des travaux. S’il apporte la démonstration que le loyer pratiqué est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché, il est en droit de proposer un loyer plus élevé, selon la procédure prévue par la Loi du 6 juillet 1989 (Art. 17-2). La proposition doit être adressée au locataire au moins 6 mois avant le renouvellement du bail, et étayée d’un dossier argumenté.
A l’appui de ces démarches, Loire future établit pour chaque immeuble un dossier constitué de références de loyers et du dossier de travaux. Il faut notamment démontrer que ceux-ci visent bien une amélioration de l’immeuble – installation de nouvel équipement, rénovation énergétique – et pas seulement un entretien ou réparation. Le locataire pouvant refuser la proposition, ces éléments seront utiles pour une éventuelle saisine de la commission de conciliation.